En guide til investeringer i indisk eiendom

Eiendom har tradisjonelt vært en vei for betydelige investeringer i seg selv og investeringsmulighet for enkeltpersoner med høy nettoverdi, finansinstitusjoner så vel som enkeltpersoner som ser på levedyktige alternativer for å investere penger blant aksjer, bullion, eiendom og andre veier.

Penger investert i eiendom for sin inntekt og kapitalvekst gir stabil og forutsigbar inntektsavkastning, lik den for obligasjoner som tilbyr både vanlig avkastning på investeringen, hvis eiendom leies, samt mulighet for kapitalvekst. Som alle andre investeringsalternativer, har eiendomsinvesteringer også visse risikoer knyttet til seg, som er ganske forskjellig fra andre investeringer. De tilgjengelige investeringsmulighetene kan bredt kategoriseres i bolig-, kommersielle kontorlokaler og detaljhandelssektorer.

Investeringsscenario i eiendom

Enhver investor bør vurdere risikoen forbundet med det før de vurderer eiendomsinvesteringer. Dette investeringsalternativet krever en høy inngangspris, lider av mangel på likviditet og en usikker drektighetstid. For å være illikvid, kan man ikke selge noen enheter av eiendommen sin (som man kunne ha gjort ved å selge noen andeler av aksjer, gjeld eller til og med aksjefond) i tilfelle et presserende behov for midler.

Forfallsperioden for eiendomsinvestering er usikker. Investor må også sjekke den klare eiendomstittelen, spesielt for investeringene i India. Bransjeekspertene i denne forbindelse hevder at eiendomsinvesteringer bør gjøres av personer som har dypere lommer og langsiktig syn på investeringene sine. Fra et langsiktig økonomisk avkastningsperspektiv er det tilrådelig å investere i næringseiendommer av høyere kvalitet.

Avkastningen fra eiendomsmarkedet er sammenlignbar med avkastningen til enkelte aksjer og indeksfond på lengre sikt. Enhver investor som ønsker å balansere sin portefølje kan nå se på eiendomssektoren som et sikkert investeringsmiddel med en viss grad av volatilitet og risiko. En rett leietaker, beliggenhet, segmentkategorier av det indiske eiendomsmarkedet og individuelle risikopreferanser vil fremover vise seg å være nøkkelindikatorer for å oppnå målavkastningen fra investeringer.

Den foreslåtte innføringen av REMF (Real Estate Mutual Funds) og REIT (Real Estate Investment Trust) vil øke disse eiendomsinvesteringene fra de små investorenes synspunkt. Dette vil også tillate små investorer å gå inn på eiendomsmarkedet med bidrag så mindre som INR 10 000.

Det er også etterspørsel og behov fra ulike markedsaktører i eiendomssegmentet for gradvis å lempe på visse normer for FDI i denne sektoren. Disse utenlandske investeringene vil da bety høyere standarder for kvalitetsinfrastruktur og dermed endre hele markedsscenarioet når det gjelder konkurranse og profesjonalitet til markedsaktørene.

Totalt sett forventes eiendom å tilby et godt investeringsalternativ til aksjer og obligasjoner de neste årene. Denne attraktiviteten til eiendomsinvesteringer vil bli ytterligere forsterket på grunn av gunstig inflasjon og lavrenteregime.

Når vi ser fremover, er det mulig at med fremgangen mot mulig åpning av eiendomsfondindustrien og deltakelsen av finansinstitusjoner i eiendomsinvesteringsvirksomhet, vil det bane vei for mer organisert investeringseiendom i India, som vil være en egnet måte for investorer å få et alternativ til å investere i eiendomsporteføljer på marginalt nivå.

Investors profil

De to mest aktive investorsegmentene er High Net Worth Individuals (HNIs) og finansinstitusjoner. Mens institusjonene tradisjonelt viser en preferanse til kommersielle investeringer, viser de høye nettoformuene interesse for å investere i både boliger og næringseiendommer.

Bortsett fra disse, er den tredje kategorien av ikke-bosatte indianere (NRI). Det er en klar skjevhet mot å investere i boligeiendommer enn kommersielle eiendommer av NRI-ene, faktum kan begrunnes som følelsesmessig tilknytning og fremtidig sikkerhet etterstrebet av NRI-ene. Ettersom de nødvendige formalitetene og dokumentasjonen for kjøp av annen fast eiendom enn landbrukseiendommer og plantasjeeiendommer er ganske enkle og leieinntektene er fritt hjemløse utenfor India, har NRI-er økt sin rolle som investorer i eiendom

Utenlandske direkteinvesteringer (FDI) i eiendom utgjør en liten del av de totale investeringene, da det er begrensninger som en minimumsperiode på tre år, en minimumsstørrelse på eiendom som skal bygges ut og betinget exit. I tillegg til betingelsene, vil den utenlandske investoren måtte forholde seg til en rekke offentlige avdelinger og tolke mange komplekse lover/vedtekter.

Konseptet Real Estate Investment Trust (REIT) er på randen av introduksjon i India. Men som de fleste andre nye finansielle instrumenter, vil det være problemer for at dette nye konseptet skal bli akseptert.

Real Estate Investment Trust (REIT) vil være strukturert som et selskap dedikert til å eie og i de fleste tilfeller drifte inntektsgivende eiendom, som leiligheter, kjøpesentre, kontorer og varehus. En REIT er et selskap som kjøper, utvikler, forvalter og selger eiendomsmidler og lar deltakerne investere i en profesjonelt forvaltet portefølje av eiendommer.

Noen REITs er også engasjert i å finansiere eiendom. REIT-er er gjennomgående enheter eller selskaper som er i stand til å distribuere størstedelen av inntektskontantstrømmene til investorer, uten beskatning, på bedriftsnivå. Hovedformålet med REITs er å overføre overskuddet til investorene på en så intakt måte som mulig. Derfor vil REITs virksomhet i utgangspunktet generelt være begrenset til generering av eiendomsleieinntekter.

Investorens rolle er sentral i scenarier der interessen til selger og kjøper ikke stemmer overens. For eksempel, hvis selgeren er opptatt av å selge eiendommen og den identifiserte eieren har til hensikt å lease eiendommen mellom dem, vil avtalen aldri bli befruktet; imidlertid kan en investor ha konkurransedyktig avkastning ved å kjøpe eiendommen og leie den ut til okkupanten.

Begrunnelse for eiendomsinvesteringsordninger

Eiendomsvirksomheten omfatter et bredt spekter av aktiviteter som utvikling og bygging av townships, boliger og næringseiendommer, vedlikehold av eksisterende eiendommer etc.

Byggesektoren er en sektor med høyest sysselsetting i økonomien og påvirker direkte eller indirekte formuen til mange andre sektorer. Det gir sysselsetting til en stor arbeidsstyrke, inkludert en betydelig andel ufaglært arbeidskraft. Men av mange grunner har ikke denne sektoren jevn tilgang til institusjonell finansiering. Dette oppfattes som en av årsakene til at sektoren ikke presterer til sitt potensial.

Ved å kanalisere småsparing til eiendom vil investeringer i stor grad øke tilgangen til organisert institusjonell finansiering. Økt aktivitet i eiendomssektoren forbedrer også inntektsstrømmene til statskassen gjennom økt omsetningsavgift, oktroi og andre innkrevinger.

Eiendom er en viktig aktivaklasse, som under konvensjonelle omstendigheter ikke er en levedyktig rute for investorer i India for tiden, bortsett fra ved direkte eierskap til eiendommer. For mange investorer er tiden moden for å introdusere produkter for å muliggjøre diversifisering ved å allokere en del av investeringsporteføljen deres til investeringsprodukter i eiendom. Dette kan effektivt oppnås gjennom eiendomsfond.

Eiendomsinvesteringsprodukter gir mulighet for kapitalgevinster så vel som regelmessige periodiske inntekter. Kapitalgevinstene kan oppstå fra eiendommer utviklet for salg til faktiske brukere eller direkte investorer, og inntektsstrømmen oppstår fra utleie, inntekter fra innskudd og servicegebyrer for vedlikehold av eiendom.

Fordeler med investering i eiendom

Følgende er fordelene ved å investere i eiendomsinvesteringsordninger

• Som en aktivaklasse er eiendom forskjellig fra de andre investeringsmulighetene som er tilgjengelige for en liten så vel som stor investor. Investering i eiendom har sin egen metodikk, fordeler og risikofaktorer som er ulik de for konvensjonelle investeringer. Et helt annet sett med faktorer, inkludert kapitaldannelse, økonomisk ytelse og tilbudshensyn, påvirker eiendomsmarkedet, noe som fører til lav korrelasjon i prisatferd i forhold til andre aktivaklasser.

• Historisk sett gir eiendom på lengre sikt en avkastning som er sammenlignbar med avkastningen på aksjer. Imidlertid er volatiliteten i prisene på eiendom lavere enn aksjer, noe som fører til en bedre risikostyring for å returnere avveiningen for investeringen.

• Eiendomsavkastningen viser også høy korrelasjon med inflasjonen. Derfor gir eiendomsinvesteringer gjort over lange perioder en inflasjonssikring og gir realavkastning

Risiko ved investering i eiendom

Risikoen forbundet med å investere i eiendom er først og fremst knyttet til fremtidige leieavskrivninger eller generell eiendomsmarkedsrisiko, likviditet, leierisiko og eiendomsavskrivninger. De grunnleggende faktorene som påvirker verdien av en spesifikk eiendom er:

Plassering – Plasseringen av en bygning er avgjørende viktig og en vesentlig faktor for å bestemme dens markedsverdi. En eiendomsinvestering vil sannsynligvis bli holdt i flere år, og attraktiviteten til et gitt sted kan endre seg over holdeperioden, til det bedre eller verre. For eksempel kan en del av en by være under fornyelse, og i så fall vil oppfatningen av beliggenheten sannsynligvis bli bedre. I motsetning til dette kan en stor ny utbygging av kjøpesenter redusere appellen til eksisterende fredelige boligeiendommer.

Fysiske egenskaper – Byggets type og nytte vil påvirke verdien, dvs. et kontor eller en butikk. Med nytte menes fordelene en beboer får ved å utnytte areal i bygget. Risikofaktoren er avskrivninger. Alle bygninger lider av slitasje, men fremskritt innen bygningsteknologi eller kravene til leietakere kan også gjøre bygninger mindre attraktive over tid. For eksempel har behovet for store kabler i gulv i moderne bykontorer endret spesifikasjonene for de nødvendige bygningenes plass. Dessuten kan en bygning som er utformet som en kontorblokk ikke være brukbar som en Cineplex, selv om Cineplex kan gi bedre avkastning enn kontorlokaler.

Leietakers kredittrisiko – Verdien av en bygning er en funksjon av leieinntektene du kan forvente å få fra å eie den. Dersom leietaker misligholder taper eieren leieinntekten. Det er imidlertid ikke bare risikoen for direkte mislighold som teller. Dersom leietakers kredittkvalitet skulle forringes vesentlig i løpet av eierperioden, vil salgsverdien sannsynligvis bli dårligere enn den ellers ville ha vært.

Leielengde – Lengden på leiekontraktene er også et viktig hensyn. Dersom en bygning leies ut til en leietaker av god kvalitet for en lang periode, er leieinntektene sikret selv om markedsforholdene for eiendom er ustabile. Dette er en av de attraktive egenskapene til eiendomsinvesteringer. Fordi lengden på leiekontrakten er et vesentlig trekk, er det viktig på kjøpstidspunktet å vurdere lengden på leiekontrakten på tidspunktet da eiendommen sannsynligvis vil bli gjenbrukt. Mange leieavtaler inneholder pausealternativer, og det er en standard markedspraksis å anta at leieavtalen vil opphøre ved brytepunktet.

Likviditet – All eiendomsinvestering er relativt illikvid for de fleste obligasjoner og aksjer. Eiendom er treg til å handle under normale markedsforhold og derfor illikvide. Under dårlige markedsforhold vil det ta enda lengre tid å finne en kjøper. Det er høye feilkostnader i eiendomsinvesteringer. Dermed, mens en feil aksjeinvestering kan selges umiddelbart, kan det å angre en feil eiendomsinvestering være kjedelig og vanskelig prosess.

Skattemessige konsekvenser – Bortsett fra inntektsskatt som skal betales på leieinntekter og kapitalgevinster, er det ytterligere to avgifter som må betales av investor, dvs. eiendomsskatt og stempelavgift. Stempelavgiften og eiendomsskatten varierer fra stat til stat og kan påvirke investeringsavkastningen som forventes fra en eiendom.

Høy investeringskostnad – Eiendomsverdiene er høye sammenlignet med andre investeringsformer. Denne karakteren av eiendomsinvesteringer setter den utenfor rekkevidde for de vanlige massene. På den annen side kan aksjer og obligasjoner nå kjøpes i så små mengder som én aksje, noe som muliggjør diversifisering av porteføljen til tross for lavere utlegg. Å låne til investering i eiendom øker risikoen ytterligere.

Risiko for enkelt eiendom – Kjøp av en enkelt eiendom utsetter investoren for spesifikke risikoer knyttet til eiendommen og gir ingen fordeler med diversifisering. Hvis eiendomsprisene faller, er således investoren utsatt for høy grad av risiko.

Distress Sales – Illikviditeten i eiendomsmarkedet medfører også risiko for lavere avkastning eller tap i tilfelle et presserende behov for å selge. Nødsalg er vanlig i eiendomsmarkedet og fører til avkastning som er mye lavere enn virkelig verdi av eiendommen.

Juridiske problemer – Mens børser til en viss grad garanterer legitimiteten til en handel med aksjer eller obligasjoner og dermed beskytter mot dårlig levering eller falske og forfalskede aksjer, er det ikke noe lignende sikkerhetsnett tilgjengelig på eiendomsmarkedet. Det er også vanskelig å sjekke tittelen på en eiendom og krever tid, penger og kompetanse.

Generelt kan det å holde et øye med markedstrender redusere de fleste av disse risikoene. For eksempel er det å investere i eiendommer der utleien er til markedspriser, og å investere i eiendeler som kommer med høykredittleiere og se etter leasing-låser for å gjenbruke leierisiko, enkle retningslinjer å følge.

Fremtidsutsikter

Eiendomsmarkedet er vitne til en økt aktivitet fra år 2000 både når det gjelder størrelsen på arealet som bygges ut, så vel som rasjonell prisøkning. Enkel tilgjengelighet av boliglån til mye lavere priser har oppmuntret folk som er små investorer til å kjøpe sitt eget hus, som også kan være deres andre hjem.

Personer med høy nettoverdi har også vist større iver i å investere i boligeiendom med en intensjon om å høste kapitalvekst og samtidig sikre jevnlig avkastning.

I kjølvannet av sterk økonomisk vekst, bør eiendomsmarkedet fortsette å få fart, noe som resulterer i fallende ledige stillinger i CBD-områder og mer utvikling i forsteder; det er usannsynlig at prisene på næringseiendom vil stige eller falle vesentlig, utover rasjonelle resonnementer.

Ettersom stempelavgiften på permisjoner og lisensavtaler har blitt ytterligere redusert, bør det ytterligere tiltrekke seg å handle på denne måten og oppmuntre investorene og okkupantene.

Med dagens budsjett med fokus på infrastruktur, vil det tiltrekke seg kvalitetsleietakere og øke markedsveksten. Økt butikkaktivitet vil gi oppover for plassbehovet.

Videre vil den foreslåtte innføringen av REMF (Real Estate Mutual Funds) og REIT (Real Estate Investment Trust) øke disse eiendomsinvesteringene fra de små investorenes synspunkt. Disse utenlandske investeringene vil da bety høyere standarder for kvalitetsinfrastruktur og dermed endre hele markedsscenarioet når det gjelder konkurranse og profesjonalitet til markedsaktørene.

Ser vi fremover, er det mulig at med tydelige skritt for mulig åpning av REMF-industrien og deltakelse av finansinstitusjoner i eiendomsinvesteringsvirksomhet, vil det bane vei for mer organiserte investeringer i eiendom i India, noe som ville være en passende måte for detaljinvestorer å få et alternativ til å investere i eiendomsporteføljer på alle nivåer. Totalt sett forventes eiendom å tilby et godt investeringsalternativ til aksjer og obligasjoner de neste årene.

Leave a Reply

Your email address will not be published.